Asuntohinnat määräytyvät kysynnän ja tarjonnan vuorovaikutuksessa

Peetu Keskinen
Peetu Keskinen

Kirjoittaja on asuntomarkkinoihin erikoistunut ekonomisti PTT:llä.

Asuntomarkkinoiden tasapaino

Asuntomarkkinat ovat todellisuudessa kompleksinen kokonaisuus, jossa eri toimijat ovat vuorovaikutuksessa keskenään. Tätä kompleksista kokonaisuutta voidaan kuvata talousteorian mukaisella kysyntä-tarjonta-kehikolla, jonka avulla voimme selittää asuntomarkkinoiden perustoimintaa (Kuvio 1).[1]

Kysyntä-tarjonta-kehikossa asuntojen kysyntä kuvastaa asuntoja haluavien kotitalouksien määrää tietyn hintatason vallitessa. Monelle kotitaloudelle asunnon ostaminen on rahallisesti se suurin yksittäinen hankintapäätös koko elämän aikana. Asunto ei kuitenkaan ole pelkästään kulutushyödyke, vaan myös sijoituskohde, jolloin asuntoja ostavat myös sijoittajat. Historiallisesti asunnoista saatavat riskikorjatut reaalituotot ovat olleet jopa korkeampia kuin osakkeista saatavat tuotot (Jordà ym. 2019). 

Kuvio 1. Kysyntä ja tarjonta asuntomarkkinoilla, jossa p on asuntojen hinta ja q on asuntojen määrä.

Mikä on riskikorjattu reaalituotto?

Riskikorjattu reaalituotto

tarkoittaa sitä, että tuotot suhteutetaan niiden vaihteluun yli ajan. Asuntojen kysyntään vaikuttavat mm. väestökehitys, käytettävissä olevat tulot ja niiden odotettu kehitys sekä pankkien lainananto ja asuntolainan korko.

Asuntojen tarjonta kuvaa asuntojen määrää, joka kasvaa vuosittain uusien asuntojen rakentamisen myötä. Samaan tapaan vanhojen asuntojen poistuminen asuntokannasta vähentää asuntojen määrää. Tarjontaan vaikuttavat mm. kaavoitus, rahoitusolosuhteet sekä rakennussektorin kilpailu ja tuottavuus. Asuntojen rakentaminen on hidas prosessi, joten nopeimmillaankin asunnon valmistuminen suunnittelun aloittamisesta kestää yli vuoden. Toisin sanoen, lyhyellä aikavälillä tarjontakäyrä on jyrkemmin ylöspäin nouseva kuin pitkällä aikavälillä.

Asuinrakentamisen hidasliikkeisyydestä johtuen yllättäin tapahtuva kysynnän lisääntyminen näkyy vahvemmin asuntohinnoissa kuin -määrissä. Lyhyellä aikavälillä asuntohintojen liikkeet selittyvät suurelta osin kysyntätekijöillä. Pidemmän ajan kuluessa kysynnän lisääntyminen näkyy vahvemmin myös asuntomäärissä, kun hintojen nousu kannustaa rakentamaan lisää asuntoja. Kokonaisuudessaan asuntomarkkinoiden tasapaino muodostuu vuorovaikutuksessa kotitalouksien ostohalukkuuden ja rakentajien investointihalukkuuden kanssa.

Pitkällä aikavälillä tasapainohinta ja -määrä määrittyvät kuvion 1 mukaisesti kysyntä- ja tarjontakäyrien leikkauspisteessä.

[1] Asuntomarkkinoita makronäkökulmasta ovat kuvanneet hyvin perusteoksessaan Laakso ja Loikkanen (2004).

Kysyntä- ja tarjontashokit vaikuttavat asuntomarkkinoiden tasapainoon

Shokki kuvaa odottamatonta tapahtumaa, jolla on joko myönteinen tai kielteinen vaikutus talouteen. Asuntomarkkinoilla monet erilaiset shokit vaikuttavat samanaikaisesti kotitalouksien ostohalukkuuteen ja rakentajien investointihalukkuuteen (eli asuntojen kysyntään ja tarjontaan). Lyhyellä aikavälillä hinnat ja määrät saattavat poiketa pitkän aikavälin tasapainosta juuri asuntomarkkinoilla ilmenevien shokkien seurauksena.

Positiivisia kysyntäshokkeja voivat olla tulojen nousu, korkotason lasku tai asunnonostajien odotusten kasvu siitä kuinka heidän tulot kehittyvät lähiaikoina. Positiivinen tarjontashokki on esimerkiksi sellainen politiikkatoimi, jolla asuntojen kaavoituskäytäntöjä kevennetään, jolloin asuinrakentaminen helpottuu.

 

Yhden yksittäisen shokin seurauksena kysyntä- tai tarjontakäyrän voi ajatella siirtyvän oikealle tai vasemmalle, jolloin tasapainohinta ja -määrä muuttuvat. Sopeutuminen ei kuitenkaan tapahdu hetkessä, vaan prosessi kohti uutta tasapainoa vie aikaa. Shokin luonteesta riippuen se vaikuttaa joko kysyntään tai tarjontaan (tai laajemmissa tapauksissa molempiin). Asuntomarkkinoilla kysyntään ja tarjontaan vaikuttavia tekijöitä on monia, jolloin luontevampaa on erotella shokit laveammin pelkästään kysyntä- ja tarjontashokkeihin.

Taulukossa 1. kuvataan se, kuinka kysyntä- ja tarjontashokkien ajatellaan vaikuttavan hintoihin ja määriin. Talousteorian mukaan kysynnän lisäys (kysyntäshokki) nostaa hintoja ja määriä muiden tekijöiden pysyessä ennallaan. Tarjonnan lisäys (tarjontashokki) puolestaan laskee hintoja ja nostaa määriä (muiden tekijöiden pysyessä ennallaan).

Taulukko 1. Positiivisen kysyntä- tai tarjontashokin vaikutus hintoihin ja määriin.

Kysyntä- ja tarjontashokkien erottelu

Asuntomarkkinoilla vaikuttavien kysyntä- ja tarjontashokkien erottelu toisistaan ilman ekonometrisia menetelmiä on haastavaa. Ekonometria tarkoittaa matemaattisten ja tilastollisten menetelmien soveltamista taloustieteellisiin aineistoihin.

Oletetaan, että asuntohintojen ja -määrien kasvu olisi tietyllä hetkellä positiivista. Taulukon 1 mukaan tämänkaltaiset muutokset hinnoissa ja määrissä viittaisivat kysyntäshokkiin. Voidaanko nyt sanoa, että asuntomarkkinoita on kohdannut positiivinen kysyntäshokki?

Näin emme voi päätellä. Voi myös yhtä hyvin olla, että asuntomarkkinoita on kohdannut vahva positiivinen kysyntäshokki sekä heikompi positiivinen tarjontashokki. Ilman ekonometrisia menetelmiä emme voi luotettavasti erotella kysyntä- ja tarjontashokkeja toisistaan. Ekonometristen menetelmien avulla pystymme erottelemaan kysyntä- ja tarjontashokit toisistaan, ja arvioimaan sitä, onko kysyntä- vai tarjontatekijöillä suurempi rooli asuntohintojen kannalta.

kuviotaju

Kuvio 2. Reaalisten asuinrakennusinvestointien ja asuntohintojen poikkeamat pitkän aikavälin tasapainosta vuodesta 1976 alkaen. Nollakohta kuvaa pitkän aikavälin keskimääräistä kasvuastetta. Lähde: Tilastokeskus ja OECD.

Aineisto

Ekonometristen menetelmien käyttäminen perustuu usein taloustieteellisiin aineistoihin. Hintojen ja määrien kuvaamiseksi käytämme kahta erilaista aikasarjaa. Asuntotuotannon (eli määrien) kuvaajana käytämme asuinrakennusinvestointeja. Aikasarja on saatavilla Tilastokeskukselta vuodesta 1975 alkaen neljännesvuositasolla. Asuntohintojen suhteen käytämme OECD:n ja Tilastokeskuksen vanhojen osakeasuntojen reaalihintaindeksejä. Tämä yhdistetty aikasarja alkaa vuodesta 1970.

Aineisto on kuvattu Kuviossa 2, jossa esitetyt aikasarjat ovat muutoksia edellisvuoden samaan vuosineljännekseen nähden. Aikasarja kuvaa ilmiön muuttumista ajassa. Lisäksi aikasarjoista on vähennetty niiden keskiarvo, jolloin nollakohta kuvaa pitkän aikavälin kasvuvauhtia. Tässä tapauksessa positiivinen (negatiivinen) luku kertoo, että kasvuvauhti on tietyllä hetkellä keskimääräistä korkeampaa (matalampaa). Poikkeamat nollakohdasta tarkoittavat, että asuntomarkkinoita on kohdannut joko kysyntä- tai tarjontashokki (tai molemmat). Shokin seurauksena hinnat poikkeavat keskimääräiseltä kasvu-uralta.

 

Kysyntä- ja tarjontatekijöiden merkitys asuntohinnoille

Tarkastellaan seuraavaksi sitä, miten kysyntä- ja tarjontashokit selittävät reaalisten hintojen poikkeamia keskimääräiseltä kasvu-uralta. Itse ekonometrisiin menetelmiin emme tässä yhteydessä sen tarkemmin syvenny.

Kuviossa 3 ekonometristen menetelmien avulla asuntohintojen vaihtelut on hajoitettu kysyntä- ja tarjontashokkeihin. Käytännössä jokaisena vuosineljänneksenä asuntohintoihin vaikuttavat kysyntä- ja tarjontashokit.

asuntohinnat_Peetu

Kuvio 3. Kysyntä- ja tarjontashokkien vaikutus reaalisten asuntohintojen poikkeamiin pitkän aikavälin kasvu-uralta. y-akselilla nolla kuvaa pitkän aikavälin kasvu-uraa ja poikkeamat alaspäin tarkoittavat keskimääräistä hitaampaa hintojen kasvua ja poikkeamat ylöspäin keskimääräistä nopeampaa kasvua.

Vuosina 2008-2009 sekä 2013-2016 negatiiviset kysyntäshokit ovat painaneet asuntohintojen kasvuvauhdin alle keskiarvokasvun. Kyseisinä ajanjaksoina samaan aikaan negatiiviset tarjontashokit ovat nostaneet hintoja, mutta tämä ei ole kompensoinut kysyntäshokkien vaikutuksia.

Vuodesta 2016 alkaen reaalinen hintakehitys on ollut keskimääräistä hitaampaa (hintakehitys nollakohdan alapuolella). Kysyntäshokit ovat luoneet paineita hintojen nousulle. Samaan aikaa (positiiviset) tarjontashokit ovat kuitenkin painaneet asuntohintoja alaspäin. Tarjonnan lisääminen on siis onnistunut laskemaan asuntohintojen kasvuastetta.

Asuntotarjonnan kasvurajoitteet

Asuntokannan kasvua saattaa rajoittaa erilaiset tekijät, jolloin asuntokanta ei pääse sopeutumaan korkeampaan kysyntään, edes pidemmällä aikavälillä. Kysyntäshokin seurauksena tapahtuva hintojen nousu ja vain vähäinen asuinrakentamisen lisääntyminen kertoo asuntotarjonnan jäykkyydestä. Asuntotarjonnan joustavoittamiseksi voisi olla tarpeen pohtia entistä tarkemmin kaavoituskäytäntöjä, suojelumääräyksiä, valituksiin liittyviä sääntöjä sekä rakennuskustannuksia kasvattavien rakentamismääräysten (esimerkiksi autopaikkavaatimus Helsingissä) perusteita (Oikarinen 2015).

Varsinkin kasvukeskuksissa kysyntä tulee pysymään vahvana, jolloin tarjonnan lisäämisen merkitys maltillisen hintakehityksen ylläpitämiseksi korostuu. Toinen keino hintakehityksen tasoittamiseen kaupunkien sisällä on heikompien alueiden kehittäminen

Peetu Keskinen, ekonomisti

Varsinkin kasvukeskuksissa kysyntä tulee pysymään vahvana, jolloin tarjonnan lisäämisen merkitys maltillisen hintakehityksen ylläpitämiseksi korostuu. Toinen keino hintakehityksen tasoittamiseen kaupunkien sisällä on heikompien alueiden kehittäminen (Anenberg ja Kung 2018). Tällöin asunnonostajat kokisivat nämä alueet suhteellisesti houkuttelevampina verrattuna muihin alueisiin. Näin kysyntää ohjautuisi tasaisemmin kaikille alueille, jolloin hintakehityskin olisi tasaisempaa.

 

Lähteet:

Affordability crisis? Evidence from a neighborhood choice model, Regional Science and Urban Economics 80.

Jordà, Ò., Knoll, K., Kuvshinov, D., Schularick, M. ja Taylor, A. M. (2019), The Rate of Return on Everything, 1870–2015, The Quarterly Journal of Economics 134(3): 1225–1298.

Laakso, S. ja Loikkanen, H. A. (2004), Kaupunkitalous: johdatus kaupungistumiseen, kaupunkien maankäyttöön sekä yritysten ja kotitalouksien sijoittumiseen. Gaudeamus.

Oikarinen, E. (2015), Asuntotarjonnan hintajouston alueelliset erot, Kansantaloudellinen aikakauskirja 111(4/2015).

Jaa blogikirjoitus

Share on facebook
Share on linkedin
Share on twitter
Share on email

Muut tämän teeman blogikirjoitukset

Muuttiko korona sinunkin asumispreferenssejäsi?

Suomalaisten kirjaviin asumispreferensseihin oman sävynsä on tuonut puolitoista vuotta jyllännyt koronavirus. Tarpeet ovat saattaneet muuttua, ja kotioloissa on ehkä kalisteltu miekkoja, kun lisää opiskelu- ja etätyötilaa on ollut tarpeen etsiä aiempaa ahtaammalta tuntuvasta kodista. Toisille tämä on tarkoittanut muuttoa pakon edessä, toisille taas uudenlaisia mahdollisuuksia asuntomarkkinoilla. Omakotitalojen hinnat ovatkin nousseet kaikenkokoisissa kunnissa ja myös rivitalot vaikuttavat kiinnostavan ympäri Suomen.